Mi arrendatario no paga el arriendo: ¿qué puedo hacer?

Arrendar un inmueble debería ser una fuente de tranquilidad, pero cuando el arrendatario deja de pagar se convierte en un problema. La buena noticia es que la ley te da herramientas para recuperar el inmueble y cobrar lo que te deben. La mala noticia es que tomar decisiones por tu cuenta puede empeorar la situación.

Lo que no debes hacer

Antes de hablar de la ruta legal, conviene aclarar lo que la ley no permite, aunque el arrendatario esté en mora:

• Cambiar las guardas o impedir la entrada al inmueble.
• Cortar los servicios públicos.
• Sacar los muebles o las pertenencias del arrendatario.
• Amenazar o presionar de forma indebida.

Tomar justicia por mano propia puede acarrear responsabilidades para el arrendador. La ruta legal es más segura, aunque tome tiempo.

Paso 1: revisa tu contrato

El contrato de arrendamiento es la base de todo. Revisa el valor del canon, las fechas de pago, los reajustes, las garantías (codeudores o póliza) y las cláusulas de terminación. Si el inmueble es vivienda urbana, se aplica la Ley 820 de 2003; si es un local comercial, las normas del Código de Comercio.

Paso 2: requerimiento por escrito

Envía una comunicación formal al arrendatario y a los codeudores indicando los cánones pendientes y un plazo para pagar. Deja constancia de la entrega. Muchas situaciones se resuelven en esta etapa, y además te sirve como prueba. Si el arrendatario es una entidad o una empresa que no responde, también puedes apoyarte en un derecho de petición para dejar constancia formal de tu solicitud.

Paso 3: intenta un acuerdo

Un acuerdo de pago o una entrega voluntaria del inmueble puede ahorrarte meses. Si hay acuerdo, déjalo por escrito. También puedes acudir a un centro de conciliación, donde el acta tiene efectos legales.

Paso 4: proceso de restitución del inmueble

Si no hay pago ni acuerdo, el camino es el proceso de restitución de inmueble arrendado, regulado en el Código General del Proceso. La falta de pago del canon es una causal para terminar el contrato. Algunos aspectos clave:

• Se debe aportar el contrato de arrendamiento o una prueba de su existencia.
• Cuando la demanda se basa en falta de pago, el arrendatario, por regla general, debe demostrar que está al día o consignar los cánones para ser oído en el proceso.
• Si el juez ordena la restitución, se practica la diligencia de entrega del inmueble.

Paso 5: cobro de lo adeudado

Además de recuperar el inmueble, puedes cobrar los cánones y demás sumas pendientes. El contrato de arrendamiento puede servir como base para un proceso ejecutivo contra el arrendatario y los codeudores. Si existe una póliza de arrendamiento, revisa sus condiciones, porque suele exigir avisos en plazos específicos.

Cómo prevenir el problema

• Estudia al arrendatario antes de firmar.
• Exige codeudores solventes o una póliza.
• Usa un contrato claro, revisado por un abogado.
• Actúa rápido ante el primer retraso.
• Antes de contratar ayuda, revisa cómo se fijan los honorarios del abogado para que no haya sorpresas.

Si tu arrendatario ya está en mora, contáctanos para revisar tu contrato y definir la ruta. En Pragma Legal elaboramos y revisamos contratos de arrendamiento, y te acompañamos en el cobro y la restitución del inmueble. Conoce nuestro servicio de civil y contratos.

Este artículo es informativo y no reemplaza una asesoría jurídica. Cada caso requiere evaluación de sus hechos y documentos.

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